遠藤登記測量事務所　土地家屋調査士　遠藤幸保 | 日記 | 区分建物として登記するメリット・デメリット

7月から8月に完成する建物で、自宅併用共同住宅（７戸）を区分建物で登記するか非区分建物で登記するか検討を迫られた事案がありました。

結果として区分建物を選択したようですが、以下にそのメリット・デメリットを挙げてみたいと思います。

【区分建物として登記するメリット】
１．区分建物で登記する場合、登録免許税が自宅部分でかなり軽減される場合がある。
非区分建物で保存登記する場合、一棟の建物全体が共同住宅となり、登録免許税は課税標準額に4/1000をかけた額になるのに対して、区分建物で登記した場合、一定の要件はありますが居宅部分は1.5/1000に共同住宅部分は4/1000になるので若干の軽減になります。
これに対して、抵当権を設定する場合で個人が一定の要件を満たす住宅用家屋の購入資金の借入れのために設定する場合などは、税率が4/1000から1/1000に軽減されます。
課税標準額は債権金額（借入額）ですからかなりの額の軽減になります。

２．一定の要件を満たせば住宅ローン減税を受けられる可能性がある。
居宅部分の面積が50㎡以上で申し込んだローンが住宅ローンである場合、住宅ローン減税を受けられる可能性があります。

３．自宅と共同住宅を分離して処分できる。


【区分建物として登記するデメリット】
１．登記費用（調査士報酬）が高くなる。
非区分建物で登記する場合に比べて区分建物で登記する場合は、調査士報酬がかなり高くなります。

２．分離処分可能規約証明書を作成する必要がある。
今回のような場合、その土地が当然に敷地権として登記されることになりますが、小規模区分建物の場合敷地権として登記されると何かと不便なことがあり、通常は敷地権として登記しないように、その専有部分と敷地権を分離して処分できるように合意書又は公正証書を作成しておく必要があります。そのための費用がかかります。

なお、今年初めの区分建物登記関係の研修会で「二世帯住宅を区分建物として登記した場合、平成２７年１月１日から相続税の小規模宅地の特例の適用を受けられなくなる。」という趣旨のお話を講師の先生からお聞きしましたが要注意事項だと思います。

区分建物関係については、まだまだ分からないことだらけですが、これから実践で経験を積むことによってきちんと対応できるようになりたいと考えています。

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土地家屋調査士法人　山口事務所　→http://endo.han-jo.jp/

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