遠藤登記測量事務所　土地家屋調査士　遠藤幸保 | 日記 | 仮換地上の区分建物表題登記の相談

３回前の日記で、初めての区分建物表題登記の申請準備をしていることを書きましたが、９月４日（金）に無事申請できました。

後は補正がないように祈るばかりですが、たて続けに６人で共有する予定（血縁関係なし）の建物が区分建物として登記できるかについてのご相談が大手ハウスメーカーからありました。

しかもその敷地が仮換地指定された土地で６人で１/６ずつの共有となっていました。

平面図を見せていただいて、構造上及び利用上の独立性があり区分建物として登記することには問題がありませんが、区分建物とその敷地が一体化して敷地権として登記するのかどうかから調べなければなりません。

何しろ、調査士に合格した３５歳の時以来６４歳の現在に至るまで、お恥ずかしい話ですが区分建物とは全く縁がなく、約３０年前の知識のレベルに留まっていましたし、かてて加えてその敷地が仮換地指定された土地ですからなおさらです。

色々と参考文献を調べていくうちに、区分所有法第２２条「敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。」にぴったり当てはまることがわかりました。

次は、敷地利用権が仮換地指定された土地を対象としている点ですが、「仮換地が指定された場合には、従前地の権利者は、従前地の権利の内容である使用または収益と同じ使用または収益を仮換地についてすることができる。（土地区画整理法９９条１項）」との内容が文献を調べてわかりました。

それでは、具体的にどのように登記するのかと言えば、一棟の建物の「所在」欄にはその区分建物が実際に存する地番（「底地」というそうです。）を書き、「敷地権の目的たる土地の表示」欄には従前地を書く実務上の取り扱いで２つの所在が異なるがやむをえないところであろうとの解説でした。

また、数人有する敷地利用権の持分が異なっていても一体性の原則は適用され、敷地権となり、その場合は「敷地権の表示」欄の「敷地権の割合」欄にその方の土地の持分を例えば3/6のように表示すればよいこともわかりました。

兎に角、区分建物は敷地利用権との一体性があるかどうか見極めるのが難しく、これから研鑽を積みどのようなケースにも対応できるだけの知識を身に着けたいと考えています。

なお、前々回の日記で書いた仮換地上の建物表題登記ですが、さいたま地方法務局東松山支局管内では建物図面に「従前地」の地番を一切書かず仮換地の予定地番を表示すればよい取り扱いですが、「所在」欄には従前地と（換地　同所何街区何画地）と表示する実務上の取り扱いであることを付記しておきます。

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土地家屋調査士法人　山口事務所　→http://endo.han-jo.jp/

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