遠藤登記測量事務所　土地家屋調査士　遠藤幸保 | 日記 | 二世帯住宅の登記は気を付けて！

二世帯住宅を区分建物で登記してしまうと、相続税における居住用の小規模宅地等の特例が受けられなくなるということは以前の日記にも書きました。

つまり、二世帯住宅であっても非区分建物で親子の共有名義で登記しておけば、居住用宅地に対する「小規模宅地等の特例」で土地の相続税評価額が330㎡までは８割減になるのですが、それを親子の区分建物で登記してしまうとこの特例が受けられなくなるということです。

今回相談があったケースは、親子の区分建物で登記してしまったケースで、この区分建物を解消して非区分建物にしたいということでした。

滅多にないケースですので、参考書を調べていくと「区分建物合体登記」が出てきましたが、これは互いに接続している区分建物同士の隔壁を物理的に除去して事実上一個の区分建物となったときに行う登記で今回の登記とは異なります。

もう少し調べていくと「区分建物区分合併登記」が出てきて、区分建物をこれと接続する他の区分建物に合併して1個の非区分建物とする場合、この登記申請でできることがわかりました。

ただし、土地の合筆登記と同じで合併制限があり、２個の区分建物が所有者が同一人で、片方にだけ抵当権設定登記などがないことなどが条件となります。

今回のケースの場合1階は母親名義で2階は息子夫婦の共有名義の区分建物になっていました。

2個の区分建物の所有者を同一にするためには1階と2階の持分をお互いに交換しなければならず、さらに厄介なのは息子の奥様の持分が入っているという点です。

いずれにしても権利の登記申請を一旦入れてからでないと区分建物区分合併登記は申請することができず、非区分建物にもできないことになりそうです。

当事者は区分建物という概念自体知らないとのことですので、区分建物として登記してしまったのは事情をよく知らない不動産関係者のミスリードによるものと推測されます。

それにしても、調べてみて初めて分かったことですが、区分建物を非区分建物にするだけでこんなに複雑なステップを踏まなければならないかも知れないということを知って驚きました。

二世帯住宅の登記申請を依頼された際には、相続税等の税務上のことも考慮に入れて慎重に対処するようお勧めします。

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土地家屋調査士法人　山口事務所　→http://endo.han-jo.jp/

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