遠藤登記測量事務所　土地家屋調査士　遠藤幸保 | 日記 | 建築中建物の施主様の急逝に伴う表題登記

以前日記で書きました施主様の急逝により、延期されていた建物表題登記の依頼が3月末の引渡しという内容で先週正式にありました。

3月21日申請で3月24日登記完了したので、ホットしていますがもう少し余裕をもってお話をいただければありがたいと思った次第です。

建物建築中に施主様が急逝されるケースは少ないのか、参考書をみても被相続人が建築した建物を相続人が表題登記を申請する場合はいくらでも出ているのですが、今回のケースにぴったり当てはまる例が出ていなかったので、管轄法務局に質問してみました。

回答は通常の所有権証明書（確認済証+工事完了引渡証明書）の他に次の書類を添付してくださいとのことでした。
①遺産分割協議書（相続人全員の印鑑証明書付）
②被相続人の戸籍謄本（生まれてから亡くなるまでの）
③被相続人の除住民票
④相続人全員の戸籍謄本
⑤その建物を相続する相続人の住民票

④については、法務局からわざわざ電話をくださって、取り扱いが最近（？）変わって相続人全員の最新の戸籍謄本を添付しなければならなくなったのでご注意くださいとのことでした。

また、司法書士法人の職員から相続関係説明図を添付すれば、戸籍関係の原本還付手続きは不要であることも教えていただきました。（ただし、除住民票・住民票・遺産分割協議書及び印鑑証明書は原本還付手続きは必要です。）

もう１つは、建物の「種類」の問題です。
この建物は1階が施主様の住居で2階・3階が賃貸用の共同住宅ですが、種類を単に「共同住宅」とすべきか「共同住宅・居宅」とすべきかという問題です。

丁度申請する前日に「調査士掲示板」を見ていたら、この問題が取り上げられていて、「居宅を入れる理由は融資の条件、土地の固定資産税の関係とかありますので注意が必要です。」という書き込みを目にしたので、急に心配になって申請日当日に管轄の都税事務所に建物の種類欄を「共同住宅」にするか「共同住宅・居宅」にするかで固定資産税に差が出るのか確認した結果は以下のとおりでした。
①建物の評価額は建物登記簿の種類欄で決めるのではなく、建物一棟の使われ方で決まるとのことでした。
以前賃貸併用住宅を区分建物で登記するメリット・デメリットを調べた際に、区分建物で登記しても固定資産税は一棟で評価されるという話を聞いていたので納得しました。
②土地の評価額はやはり建物登記簿の種類欄で決めるのではなく、家屋担当者が調査してきた「建物の現況がどのように使われているか」により決まるとのことでした。
㋐つまり、建物が賃貸用も含めて「居住用」に使われていれば「住宅用地」として扱われ、土地の評価は1/6に減額される。
㋑建物が事務所や店舗として使われていれば㋐の1/6の減額の適用はない。

調査士の隣接分野は意外と広く、一番関係があるのは建築基準法ですが、税法も結構関係が深く、基本的なことだけは押さえておかないと損害賠償請求を受ける恐れもありますので、隣接分野の日頃の研鑽も重要であると感じた事例でした。（例えば、相続税評価の小規模宅地の特例を区分建物で受けられるか等）

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土地家屋調査士法人　山口事務所　→http://endo.han-jo.jp/

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