遠藤登記測量事務所　土地家屋調査士　遠藤幸保 | 日記 | 被相続人名義の建物表題登記

相続対策で建物を４棟建築中に建築主が亡くなられた場合の建物表題登記申請についての相談がありました。

オーソドックスな考え方で行けば、死者名義の建物表題登記はできないはずですから、遺産分割協議で相続人の誰がどの建物を相続するか決まってから、直接相続人名義の表題登記申請をすれば良いのではと回答しましたら、建物が来年１月から３月の間に完成するので、遺産分割協議がそれまでには整わず、決済が間に合わないとのお話でした。

それでは、登録免許税等の経費が余分にかかってしまいますが、相続人全員の共有名義で申請し、遺産分割協議が整った段階で持分の移転登記を申請したら如何でしょうかと提案したところ、贈与の対象になりませんかとのお話でしたので、司法書士の先生に伺わないと何とも言えませんと回答しました。（後で、司法書士の先生に伺ったところこの場合は贈与にはならないとのことで、登録免許税は保存登記で課税標準額の4/1000、遺産分割協議が整った後単独名義にするのも相続登記で課税標準額の4/1000とのことでした。）

相談が終わった後、ネットで死者名義の建物表題登記申請ができるか調査したところ、遺産分割協議が整わない場合等には被相続人名義で建物表題登記申請ができるという内容の記事が出ていましたが、いずれの場合も「建物を新築した被相続人」や「被相続人所有の建物」であり、今回の場合とは異なることでした。つまり、いまだ建築中の建物の所有権は工事請負人にある訳で、被相続人には帰属していないことです。
【参考記事】→http://14290567.at.webry.info/201207/article_44.html

また、税法的には当該建築中の建物の敷地が貸家建付地にはならないであろうため相続税の評価の軽減にはならないことや逆に来年１月１日からの相続税の基礎控除額が約40％
縮小されること及び税率のアップを考えると相続人の負担はどちらの方が大きいのだろうかということも考えさせられた事例でした。

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土地家屋調査士法人　山口事務所　→http://endo.han-jo.jp/


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