遠藤登記測量事務所　土地家屋調査士　遠藤幸保 | 日記 | 分筆→合筆→再分筆

4月3日の日記で書きました分筆と共有物分割が絡んだ登記がようやく決着する見込みです。

私の個人事務所時代に依頼されて行った分筆登記が2年の歳月を経て解決しそうです。

事情をもう一度おさらいしますと、持分が母親と長男の１/２ずつの共有物を南側と北側の２筆に分筆するケースで、既に敷地の南側には長男の建物が、北側には母親の建物が建っていて、ほぼその建物の東西のラインに沿って、南側の土地は整形地に、北側の土地は旗竿地に分筆せざるを得ない状況にあり、依頼者のご希望も同様でした。

このケースの場合、母親の持分が面積ではなく財産価値が１/２になるように分筆して、共有物分割による移転の登記をすれば、贈与税がかからないことは承知はしておりましたが、前述したように分筆すると南側の長男の建物が建築基準法上の既存不適格になってしまいますので、実際は面積比が南側対北側で３：２になり、財産価値は２：１になってしまいました。

知り合いの税理士の先生に、この状態で共有物分割による移転の登記を実行した場合の贈与税を試算していただいたところ、約600万円にものぼることが判明し、さすがに依頼者もこれだけの税金は払えないということで、共有物分割による移転の登記は保留し、南側の土地については公正証書遺言により母親の持分は相続により取得する方法を選択するよう助言しました。

その後、何らかの事情により公正証書遺言の手続は行われずに、同じフロアで一緒に仕事をしている司法書士法人の代表社員の先生のところに母親と長男が相談に見えて、分筆した2筆をそれぞれ単有にしたいとのことだったそうです。

司法書士法人の代表社員の先生も税理士と打合せをするなど税制面からの検討を加えた結果、次のような結論に達したとのことです。
①2筆に分筆した土地を一旦合筆する。→②1筆になったところで母親から長男に持分の2/10を移転する贈与の登記をする。（相続時精算課税制度を使うので2500万円までは贈与税は無税）→③合筆前の状態に再度分筆する→④②で持分の移転登記を行ったので財産価値が１/２ずつになり、ここで共有物分割の登記をする。→⑤南側は長男の単有に、北側は母親の単有になり登録免許税も含めて費用は約100万円でできる。

やり方を間違えるとお客様に何百万円もの余分な費用をかけさせることになり、税金面を中心とした司法書士・税理士・土地家屋調査士のそれぞれの専門分野を生かした緊密な連携が必要であることを再認識させられた事件となりました。

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土地家屋調査士法人　山口事務所　→http://endo.han-jo.jp/

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